不動産投資の節税　不動産管理会社

公認会計士・税理士の鈴木泰浩です。不動産投資において、個人の方の不動産所得が大きくなってきた際の、法人化（会社設立）による節税があげられます。

そのような会社は、不動産管理会社と呼ばれます。不動産管理会社の大きな目的は、「個人の不動産所得を法人に移転させて、法人より給与を支払って節税する」になります。

不動産管理会社は大きく分けて、「管理法人」「サブリース法人」「不動産保有法人」の３つに区分されますが、各分類について説明を行います。

管理法人

管理法人は、オーナーと入居者の間に入り、家賃の管理や物件の管理を行い、管理料をオーナーから受け取ります。

管理料収入は、家賃の最大10％が限度と言われており、それ以上の管理料収入は税務リスクがあると言えます。また、管理料収入が家賃の10％以下であっても、実際に管理業務を行っていない場合には税務署から否認される恐れがあります。

サブリース法人は、オーナーから賃貸物件を一括で借り上げ、入居者に賃貸（転貸）を行います。サブリース法人は、入居者から家賃を受け取り、オーナーに家賃を支払います。

サブリース法人は、空室リスクを負っており、賃貸物件が空室であってもオーナーに家賃を支払います。

サブリース法人からオーナーに支払う家賃は、満室賃料の85％～90％が限度と言われております。すなわち、不動産管理会社に移転できる収入は、最大で家賃収入の10％～15％ということになります。

不動産保有法人はオーナーから不動産を買い取り、法人が不動産を保有することになります。家賃収入が全て法人に帰属することになるため、上記の「管理法人」「サブリース法人」よりも節税効果が高いと言えます。

不動産の移転に関しては、土地と建物のどちらかの資産、あるいは土地と建物両方を移転することが考えられますが、一般的に節税効果が高いのは、建物の移転になります。

不動産保有法人は相続税対策としては有効な手段となり、一般的に個人で土地建物を保有しているよりも、不動産保有法人の株式を保有している方が相続税の評価額は下がります。

なお、相続税の節税のためには、不動産保有法人の株主持分に関して、子や孫の世代を高めにしていくことがポイントになります。資金面を考えると、当初の出資は父や母にしておき、少しずつ株式を子や孫の世代に贈与することが考えられます。

今回は、不動産投資における法人化に関係して、不動産管理会社について説明を行いました。

不動産投資の税金でお悩みがある方は、東京都千代田区の鈴木泰浩公認会計士・税理士事務所へお問い合わせください。